Disdetta dell’appartamento: termini e forma
Come disdire correttamente il contratto di locazione: preavviso, scadenze, forma scritta, abitazione familiare, raccomandata e partenza anticipata.
Come inquilini potete disdire in qualsiasi momento un contratto di locazione di durata indeterminata – senza motivazione, ma rispettando preavviso, scadenza e forma. Per gli appartamenti la legge prevede un preavviso di tre mesi per la scadenza stabilita dall’uso locale (art. 266a e 266c CO). Il vostro contratto può prevedere un preavviso più lungo o altre scadenze: fa stato anzitutto il contratto.
Preavviso e scadenza
- Preavviso: almeno tre mesi per un appartamento; due settimane per la fine di un mese di locazione per una camera ammobiliata (art. 266c e 266e CO).
- Scadenza: la data prevista dal contratto o dall’uso locale. Molti contratti consentono la disdetta per ogni fine mese, tranne fine dicembre. In mancanza di una regola contrattuale e di un uso locale vale la fine di un trimestre di locazione.
- Contratto di durata determinata: termina senza disdetta alla data convenuta (art. 266 CO); prima, di regola, non è possibile una disdetta ordinaria.
Se non rispettate il preavviso o la scadenza, la disdetta non è nulla: vale semplicemente per la prossima scadenza possibile (art. 266a cpv. 2 CO).
Forma: per scritto e firmata
La disdetta deve essere data per scritto (art. 266l cpv. 1 CO), cioè con una lettera che porta la vostra firma autografa. Una semplice e-mail, un SMS o una telefonata non bastano. Solo il locatore deve usare un modulo ufficiale. Se il contratto è stato firmato da più persone, tutte devono firmare la disdetta.
Abitazione familiare: se siete sposati o in unione domestica registrata e l’appartamento è la vostra abitazione comune, la disdetta richiede il consenso espresso del coniuge o del partner registrato – anche se solo voi avete firmato il contratto (art. 266m CO). La soluzione più sicura è che firmiate entrambi la lettera. Senza consenso la disdetta è nulla (art. 266o CO). Viceversa, il locatore deve notificare la disdetta separatamente a entrambi i coniugi (art. 266n CO).
Notifica: conta la ricezione
La disdetta deve giungere al locatore prima dell’inizio del preavviso – il timbro postale non basta. Per una disdetta al 30 settembre con un preavviso di tre mesi, la lettera deve quindi arrivare al più tardi il 30 giugno. Speditela per raccomandata e conservate una copia e la ricevuta di spedizione. Se la raccomandata non viene consegnata personalmente, secondo la giurisprudenza è di regola considerata ricevuta dal giorno in cui può essere ritirata all’ufficio postale. Prevedete comunque un margine di almeno una settimana.
Partire prima: proporre un subentrante
Se volete lasciare l’appartamento prima della prossima scadenza, potete proporre una persona accettabile e solvibile che riprenda il contratto alle stesse condizioni (art. 264 CO). Se il locatore la rifiuta senza motivo valido, siete comunque liberati dai vostri obblighi. Maggiori dettagli nella guida Cercare un inquilino subentrante. È inoltre sempre possibile uno scioglimento consensuale; una disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO) entra in considerazione solo in casi eccezionali.
Dopo la disdetta
- Dovete permettere le visite necessarie per la nuova locazione, se annunciate per tempo (art. 257h CO).
- Fissate presto la data di riconsegna; in quell’occasione viene redatto un verbale di riconsegna.
- La banca svincola il deposito di garanzia con il consenso di entrambe le parti – un anno dopo la fine della locazione anche su vostra sola richiesta, se il locatore non ha fatto valere per via legale alcuna pretesa (art. 257e cpv. 3 CO).
Su immoz.ch redigete la disdetta direttamente dal contratto di locazione digitale: la piattaforma indica la prima scadenza possibile secondo il contratto e genera una lettera con le righe per la firma dei coinquilini e, in caso di abitazione familiare, del coniuge o partner registrato. Lì potete anche proporre una restituzione anticipata con subentranti o uno scioglimento consensuale.
Questa panoramica non sostituisce una consulenza legale. Informazioni presso le autorità cantonali di conciliazione e le associazioni di proprietari e inquilini.
Domande frequenti
Posso disdire l’appartamento per e-mail?
No. La disdetta di un’abitazione deve essere data per scritto con firma autografa (art. 266l CO). Un’e-mail basta solo con una firma elettronica qualificata – nel dubbio spedite una lettera firmata per raccomandata.
Cosa succede se la disdetta arriva troppo tardi?
Non è nulla, ma vale solo per la prossima scadenza possibile (art. 266a cpv. 2 CO). Fino ad allora dovete la pigione, a meno che proponiate un subentrante accettabile.
Il mio coniuge deve firmare la disdetta?
Se l’appartamento è l’abitazione familiare, serve il suo consenso espresso (art. 266m CO), anche se non figura nel contratto. La cosa più semplice è che firmi anche lui la lettera.
Devo motivare la disdetta?
No. Come inquilini disdite senza indicare motivi.