Acquistare un'abitazione di proprietà: fondi propri e sostenibilità finanziaria spiegati in modo chiaro
Di quanti fondi propri avete bisogno per una casa o un appartamento di proprietà, come le banche calcolano la sostenibilità finanziaria e a che cosa serve una conferma di finanziamento.
Chi in Svizzera acquista un appartamento di proprietà o una casa ha bisogno di fondi propri e deve convincere la banca che i costi abitativi restano sostenibili anche con tassi d'interesse più elevati. Le regole sono simili presso la maggior parte delle banche.
Fondi propri: almeno il 20 per cento
Di regola le banche finanziano al massimo l'80 per cento del prezzo d'acquisto (risp. del valore venale, se inferiore). Almeno il 20 per cento lo apportate voi. Di questi, almeno il 10 per cento deve essere costituito da fondi propri «duri», ossia non provenienti dalla cassa pensione – ad esempio risparmi, pilastro 3a, donazioni o anticipi ereditari. Il resto potete coprirlo con un prelievo anticipato o una costituzione in pegno della cassa pensione (2° pilastro).
Sostenibilità finanziaria: ecco come calcola la banca
La banca non calcola con il tasso attuale, ma con un tasso teorico, perlopiù del 5 per cento. A ciò si aggiungono le spese accessorie e la manutenzione, pari a circa l'1 per cento del prezzo d'acquisto all'anno, nonché l'ammortamento: entro 15 anni l'ipoteca va ridotta a due terzi del valore di anticipo. Di regola questi costi non dovrebbero superare un terzo del reddito.
Un esempio di calcolo
Prezzo d'acquisto CHF 1'000'000, fondi propri CHF 200'000, ipoteca CHF 800'000:
- Tasso teorico del 5 %: CHF 40'000 all'anno
- Spese accessorie e manutenzione 1 %: CHF 10'000 all'anno
- Ammortamento da CHF 800'000 a circa CHF 666'700 in 15 anni: circa CHF 8'900 all'anno
Totale circa CHF 58'900 all'anno. Affinché questi costi non superino un terzo, occorre un reddito di circa CHF 177'000 all'anno. Al momento dell'acquisto si aggiungono inoltre i costi accessori per notaio, registro fondiario e – a seconda del cantone – l'imposta sul trapasso di proprietà.
Conferma di finanziamento: il vostro vantaggio nell'acquisto
I venditori preferiscono gli interessati in grado di comprovare il proprio finanziamento. Fatevi rilasciare dalla vostra banca una conferma di finanziamento o un accordo preliminare. Su questa piattaforma la caricate una sola volta nel profilo insieme alla prova dei fondi propri – così gli offerenti vedono che siete seri e solvibili.
Domande frequenti
Di quanti fondi propri ho bisogno per una casa?
Di regola almeno il 20 per cento del prezzo d'acquisto, di cui almeno il 10 per cento non proveniente dalla cassa pensione. A ciò si aggiungono i costi accessori d'acquisto.
Perché la banca calcola con un tasso del 5 per cento?
Affinché i costi abitativi restino sostenibili anche se in seguito i tassi dovessero aumentare fortemente. Il tasso effettivo è perlopiù inferiore.
Posso utilizzare i soldi della cassa pensione?
Sì, tramite prelievo anticipato o costituzione in pegno – ma al massimo per la parte dei fondi propri che supera il 10 per cento di fondi propri «duri».
Che cos'è una conferma di finanziamento?
Una conferma della vostra banca che finanzierà l'acquisto fino a un determinato importo. Mostra ai venditori che siete in grado di pagare il prezzo d'acquisto.