Mietwohnung kündigen: Fristen, Termine und Form
Mietwohnung richtig kündigen: Kündigungsfrist und -termin, schriftliche Form, Familienwohnung, Einschreiben und vorzeitiger Auszug mit Nachmieter.
Als Mieterin oder Mieter können Sie einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit kündigen – ohne Begründung, aber nur mit der richtigen Frist, auf den richtigen Termin und in der richtigen Form. Für Wohnungen gilt von Gesetzes wegen eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266a und 266c OR). Ihr Mietvertrag kann eine längere Frist oder andere Termine vorsehen – massgebend ist zuerst der Vertrag.
Frist und Termin
- Kündigungsfrist: mindestens drei Monate für Wohnungen, zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer für möblierte Zimmer (Art. 266c und 266e OR).
- Kündigungstermin: der im Vertrag genannte oder ortsübliche Termin. Viele Verträge erlauben jedes Monatsende ausser Ende Dezember. Fehlen Vertragsregel und Ortsgebrauch, gilt das Ende einer dreimonatigen Mietdauer.
- Befristeter Vertrag: Er endet ohne Kündigung am vereinbarten Datum (Art. 266 OR); vorher ist eine ordentliche Kündigung in der Regel nicht möglich.
Halten Sie Frist oder Termin nicht ein, ist die Kündigung nicht ungültig: Sie wirkt einfach auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
Form: schriftlich und unterschrieben
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Art. 266l Abs. 1 OR), also als Brief mit Ihrer eigenhändigen Unterschrift. Eine gewöhnliche E-Mail, eine SMS oder ein Anruf genügen nicht. Ein amtliches Formular braucht nur die Vermieterseite. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle die Kündigung unterzeichnen.
Familienwohnung: Sind Sie verheiratet oder leben Sie in eingetragener Partnerschaft und ist die Wohnung Ihr gemeinsames Zuhause, braucht die Kündigung die ausdrückliche Zustimmung Ihres Ehegatten bzw. eingetragenen Partners – auch wenn nur Sie den Vertrag unterschrieben haben (Art. 266m OR). Am sichersten unterschreiben beide den Brief. Ohne Zustimmung ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR). Umgekehrt muss die Vermieterseite eine Kündigung der Familienwohnung beiden Ehegatten separat zustellen (Art. 266n OR).
Zustellung: Es zählt der Empfang
Die Kündigung muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen – der Poststempel genügt nicht. Für eine Kündigung auf Ende September mit dreimonatiger Frist muss der Brief also spätestens am 30. Juni ankommen. Senden Sie ihn eingeschrieben und behalten Sie eine Kopie und den Einlieferungsbeleg. Wird ein Einschreiben nicht persönlich entgegengenommen, gilt es nach der Rechtsprechung in der Regel ab dem Tag als empfangen, an dem es auf der Post abgeholt werden kann. Planen Sie trotzdem mindestens eine Woche Reserve ein.
Früher ausziehen: Nachmieter vorschlagen
Möchten Sie vor dem nächsten Kündigungstermin ausziehen, können Sie eine zumutbare, zahlungsfähige Person vorschlagen, die den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt (Art. 264 OR). Lehnt die Vermieterseite sie ohne triftigen Grund ab, sind Sie trotzdem von Ihren Pflichten befreit. Mehr dazu im Ratgeber Nachmieter suchen. Eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrags ist jederzeit möglich; eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) kommt nur in Ausnahmefällen in Frage.
Nach der Kündigung
- Sie müssen Besichtigungen für die Wiedervermietung zulassen, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden (Art. 257h OR).
- Vereinbaren Sie früh einen Termin für die Wohnungsabgabe; dabei wird ein Rückgabeprotokoll erstellt.
- Die Bank gibt die Mietkaution frei, wenn beide Seiten zustimmen – ein Jahr nach Mietende auch Ihnen allein, sofern die Vermieterseite keine Forderung rechtlich geltend gemacht hat (Art. 257e Abs. 3 OR).
Auf immoz.ch erstellen Sie die Kündigung direkt zum digitalen Mietvertrag: Die Plattform zeigt den frühestmöglichen Termin gemäss Vertrag und erzeugt einen Brief mit Unterschriftszeilen für Mitmietende und – bei einer Familienwohnung – für Ihren Ehegatten bzw. eingetragenen Partner. Eine vorzeitige Rückgabe mit Ersatzmietenden oder eine Aufhebungsvereinbarung können Sie dort ebenfalls vorschlagen.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.
Häufige Fragen
Kann ich meine Wohnung per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung einer Wohnung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (Art. 266l OR). Eine E-Mail genügt nur mit qualifizierter elektronischer Signatur – senden Sie im Zweifel einen unterschriebenen Brief per Einschreiben.
Was passiert, wenn meine Kündigung zu spät ankommt?
Sie ist nicht ungültig, wirkt aber erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 266a Abs. 2 OR). Bis dahin schulden Sie den Mietzins, ausser Sie schlagen einen zumutbaren Nachmieter vor.
Muss mein Ehepartner die Kündigung mitunterschreiben?
Ist die Wohnung Familienwohnung, braucht es seine ausdrückliche Zustimmung (Art. 266m OR) – auch wenn er nicht im Mietvertrag steht. Am einfachsten unterschreibt er den Kündigungsbrief mit.
Muss ich die Kündigung begründen?
Nein. Als Mieterin oder Mieter kündigen Sie ohne Angabe von Gründen.