Résilier son bail : délais, termes et forme
Comment résilier correctement le bail de votre appartement : délai de congé, terme, forme écrite, logement de la famille, recommandé et départ anticipé.
En tant que locataire, vous pouvez résilier à tout moment un bail de durée indéterminée – sans motif, mais en respectant le délai, le terme et la forme. Pour un appartement, la loi prévoit un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local (art. 266a et 266c CO). Votre bail peut prévoir un délai plus long ou d’autres termes : c’est d’abord lui qui fait foi.
Délai et terme
- Délai de congé : trois mois au moins pour un appartement ; deux semaines pour la fin d’un mois de bail pour une chambre meublée (art. 266c et 266e CO).
- Terme : la date prévue par le bail ou par l’usage local. Beaucoup de baux permettent de résilier pour chaque fin de mois, sauf fin décembre. Sans règle contractuelle ni usage local, le congé vaut pour la fin d’un trimestre de bail.
- Bail de durée déterminée : il prend fin sans congé à la date convenue (art. 266 CO) ; avant, une résiliation ordinaire n’est en principe pas possible.
Si le délai ou le terme n’est pas respecté, le congé n’est pas nul : il produit ses effets pour le prochain terme possible (art. 266a al. 2 CO).
Forme : par écrit et signé
Le congé doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO), c’est-à-dire par une lettre portant votre signature manuscrite. Un simple e-mail, un SMS ou un appel ne suffisent pas. Seul le bailleur doit utiliser une formule officielle. Si plusieurs personnes ont signé le bail, toutes doivent signer la résiliation.
Logement de la famille : si vous êtes marié ou lié par un partenariat enregistré et que l’appartement est votre logement commun, le congé requiert le consentement exprès de votre conjoint ou partenaire enregistré – même si vous seul avez signé le bail (art. 266m CO). Le plus sûr est que vous signiez tous deux la lettre. Sans ce consentement, le congé est nul (art. 266o CO). À l’inverse, le bailleur doit notifier séparément son congé à chacun des conjoints (art. 266n CO).
Notification : c’est la réception qui compte
Le congé doit parvenir au bailleur avant le début du délai de congé – le cachet de la poste ne suffit pas. Pour un congé au 30 septembre avec un préavis de trois mois, la lettre doit donc arriver au plus tard le 30 juin. Envoyez-la en recommandé et conservez une copie ainsi que le récépissé. Si le recommandé n’est pas remis en mains propres, il est en règle générale réputé reçu, selon la jurisprudence, dès le jour où il peut être retiré à la poste. Prévoyez malgré tout une marge d’au moins une semaine.
Partir plus tôt : présenter un locataire de remplacement
Si vous souhaitez partir avant le prochain terme, vous pouvez présenter une personne acceptable et solvable qui reprend le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). Si le bailleur la refuse sans motif valable, vous êtes tout de même libéré de vos obligations. Pour en savoir plus, lisez le guide Chercher un locataire de remplacement. Une résiliation d’un commun accord est en outre toujours possible ; une résiliation anticipée pour justes motifs (art. 266g CO) n’entre en ligne de compte qu’à titre exceptionnel.
Après la résiliation
- Vous devez autoriser les visites nécessaires à la relocation, si elles sont annoncées à temps (art. 257h CO).
- Fixez tôt la date de restitution ; un état des lieux de sortie est établi à cette occasion.
- La banque libère la garantie de loyer avec l’accord des deux parties – un an après la fin du bail, aussi à votre seule demande si le bailleur n’a fait valoir aucune prétention en justice (art. 257e al. 3 CO).
Sur immoz.ch, vous établissez la résiliation directement à partir du bail numérique : la plateforme indique le premier terme possible selon le bail et génère une lettre avec des lignes de signature pour les colocataires et, s’il s’agit du logement de la famille, pour votre conjoint ou partenaire enregistré. Vous pouvez aussi y proposer une restitution anticipée avec des locataires de remplacement ou une résiliation conventionnelle.
Cet aperçu ne remplace pas un conseil juridique. Les autorités cantonales de conciliation ainsi que les associations de propriétaires et de locataires renseignent volontiers.
Questions fréquentes
Puis-je résilier mon bail par e-mail ?
Non. Le congé d’un logement doit être donné par écrit avec signature manuscrite (art. 266l CO). Un e-mail ne suffit qu’avec une signature électronique qualifiée – dans le doute, envoyez une lettre signée en recommandé.
Que se passe-t-il si mon congé arrive trop tard ?
Il n’est pas nul, mais ne produit ses effets que pour le prochain terme possible (art. 266a al. 2 CO). Jusque-là, vous devez le loyer, sauf si vous présentez un locataire de remplacement acceptable.
Mon conjoint doit-il signer la résiliation ?
Si l’appartement est le logement de la famille, son consentement exprès est nécessaire (art. 266m CO), même s’il ne figure pas sur le bail. Le plus simple est qu’il signe aussi la lettre.
Dois-je motiver mon congé ?
Non. En tant que locataire, vous résiliez sans indiquer de motif.