Conteggio delle spese accessorie: cosa verificare

Aggiornato il 20.10.2026 · 3 min di lettura

Quali spese accessorie si possono conteggiare, cosa non vi rientra, come consultare i giustificativi e quali differenze ci sono tra acconto e forfait.

Le spese accessorie sono il corrispettivo di prestazioni connesse con l’uso dell’alloggio – per esempio riscaldamento, acqua calda, servizio di portineria o pulizia delle scale (art. 257a cpv. 1 CO). Le dovete solo se sono state convenute in modo specifico nel contratto (art. 257a cpv. 2 CO). Si possono conteggiare solo le spese effettive (art. 257b cpv. 1 CO).

Cosa si può conteggiare

• Solo le voci convenute: ogni tipo di spesa deve essere indicato chiaramente nel contratto. Un rinvio generico come «spese accessorie secondo i costi» non basta. Ciò che non è elencato è compreso nella pigione netta.
• Riscaldamento e acqua calda: combustibile ed energia, elettricità per bruciatori e pompe, pulizia, revisione e manutenzione dell’impianto, premi assicurativi relativi all’impianto e il lavoro amministrativo connesso (art. 5 OLAL).
• Altre spese d’esercizio convenute come acqua e acque di scarico, rifiuti, elettricità delle parti comuni, ascensore, portineria o cura del giardino.
• Spese amministrative per il conteggio secondo il lavoro effettivo o una tariffa usuale, spesso circa dal 3 al 5 % (art. 4 cpv. 3 OLAL).

Cosa non vi rientra

• Le riparazioni e il rinnovo dell’impianto di riscaldamento, nonché il relativo interesse e ammortamento (art. 6 OLAL).
• La manutenzione e le riparazioni dell’edificio e gli interessi ipotecari – sono compresi nella pigione netta.
• Le spese di riscaldamento degli alloggi sfitti, che sono a carico del locatore (art. 7 OLAL).

Acconto o forfait?

Con i pagamenti in acconto ricevete un conteggio almeno una volta all’anno (art. 4 cpv. 1 OLAL). Se avete pagato troppo vi viene rimborsata la differenza, altrimenti pagate un conguaglio. Con un forfait non ci sono né conteggio né conguagli; deve però basarsi sui valori medi di tre anni (art. 4 cpv. 2 OLAL).

Come verificare il conteggio

1. Confrontate ogni voce con l’elenco del contratto.
2. Verificate il periodo di conteggio, la chiave di ripartizione (per esempio superficie, quota di valore o consumo) e la vostra quota. Se siete entrati o usciti durante il periodo, il conteggio è pro rata, il riscaldamento spesso secondo i gradi-giorno.
3. Confrontate con l’anno precedente: le grandi differenze devono potersi spiegare.
4. Controllate che tutti i vostri acconti siano stati computati.
5. In caso di dubbi chiedete di consultare i giustificativi. Ne avete diritto, anche tramite un rappresentante (art. 257b cpv. 2 CO, art. 8 cpv. 2 OLAL).

Termini

La legge non prevede un termine fisso per le contestazioni. Molti contratti chiedono però di contestare il conteggio per scritto entro 30 giorni. Rispettate questo termine, motivate le vostre obiezioni e chiedete i giustificativi. Pagate entro il termine gli importi non contestati. Se non trovate un accordo, potete adire l’autorità di conciliazione. I crediti di conguaglio del locatore si prescrivono di regola in cinque anni.

Su immoz.ch ricevete il conteggio delle spese accessorie direttamente con il contratto di locazione digitale – con le voci, la chiave di ripartizione e le copie dei giustificativi. Lì potete accettarlo o contestarlo indicando i motivi; per un eventuale conguaglio è disponibile una polizza di versamento QR.

Questa panoramica non sostituisce una consulenza legale. Informazioni presso le autorità cantonali di conciliazione e le associazioni di proprietari e inquilini.