Décompte des frais accessoires : vérifier

Mis à jour le 20.10.2026 · 3 min de lecture

Quels frais accessoires peuvent être facturés, ce qui n’en fait pas partie, comment consulter les justificatifs et ce qui distingue acomptes et forfait.

Les frais accessoires sont la contrepartie des prestations liées à l’usage du logement – par exemple le chauffage, l’eau chaude, la conciergerie ou le nettoyage de la cage d’escalier (art. 257a al. 1 CO). Vous ne les devez que s’ils ont été spécialement convenus dans le bail (art. 257a al. 2 CO). Seules les dépenses effectives peuvent être facturées (art. 257b al. 1 CO).

Ce qui peut être facturé

• Uniquement les postes convenus : chaque type de frais doit être clairement désigné dans le bail. Une mention générale comme « frais accessoires selon dépenses » ne suffit pas. Ce qui n’y figure pas est compris dans le loyer net.
• Chauffage et eau chaude : combustible et énergie, électricité des brûleurs et des pompes, nettoyage, révision et entretien de l’installation, primes d’assurance de l’installation et travail administratif correspondant (art. 5 OBLF).
• Autres frais d’exploitation convenus tels qu’eau et eaux usées, ordures, électricité des parties communes, ascenseur, conciergerie ou entretien du jardin.
• Frais administratifs du décompte selon le travail effectif ou un taux usuel, souvent de 3 à 5 % environ (art. 4 al. 3 OBLF).

Ce qui n’en fait pas partie

• Les réparations et le renouvellement de l’installation de chauffage, ainsi que l’intérêt et l’amortissement de celle-ci (art. 6 OBLF).
• L’entretien et les réparations du bâtiment ainsi que les intérêts hypothécaires – ils sont compris dans le loyer net.
• Les frais de chauffage des logements vacants, qui sont à la charge du bailleur (art. 7 OBLF).

Acomptes ou forfait ?

Avec des acomptes, vous recevez un décompte au moins une fois par an (art. 4 al. 1 OBLF). Si vous avez trop payé, la différence vous est remboursée ; sinon, vous payez un complément. Avec un forfait, il n’y a ni décompte ni paiement complémentaire ; il doit toutefois correspondre aux valeurs moyennes de trois années (art. 4 al. 2 OBLF).

Comment vérifier le décompte

1. Comparez chaque poste avec la liste figurant dans le bail.
2. Vérifiez la période de décompte, la clé de répartition (surface, quote-part ou consommation, par exemple) et votre part. Si vous avez emménagé ou déménagé en cours de période, le décompte est établi au prorata, le chauffage souvent selon les degrés-jours.
3. Comparez avec l’année précédente : les gros écarts doivent pouvoir s’expliquer.
4. Contrôlez que tous vos acomptes ont été pris en compte.
5. En cas de doute, demandez à consulter les pièces justificatives. Vous y avez droit, y compris par l’intermédiaire d’un représentant (art. 257b al. 2 CO, art. 8 al. 2 OBLF).

Délais

La loi ne fixe pas de délai pour contester. Beaucoup de baux exigent toutefois une contestation écrite dans les 30 jours. Respectez ce délai, motivez vos objections et demandez les justificatifs. Payez dans les délais les montants non contestés. À défaut d’accord, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation. Les créances complémentaires du bailleur se prescrivent en règle générale par cinq ans.

Sur immoz.ch, vous recevez le décompte des frais accessoires directement avec le bail numérique – avec les postes, la clé de répartition et des copies des justificatifs. Vous pouvez l’accepter ou le contester en indiquant vos motifs ; un bulletin de versement QR est disponible pour un éventuel complément.

Cet aperçu ne remplace pas un conseil juridique. Les autorités cantonales de conciliation ainsi que les associations de propriétaires et de locataires renseignent volontiers.