Nebenkostenabrechnung prüfen: Posten, Fristen

Aktualisiert am 20.10.2026 · 3 Min. Lesezeit

Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, was nicht hineingehört, wie Sie Belege einsehen und worauf Sie bei Akonto und Pauschale achten sollten.

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen – etwa Heizung, Warmwasser, Hauswartung oder Treppenhausreinigung (Art. 257a Abs. 1 OR). Sie schulden sie nur, wenn sie im Mietvertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Abgerechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Aufwendungen (Art. 257b Abs. 1 OR).

Was abgerechnet werden darf

  • Nur vereinbarte Posten: Jede Nebenkostenart muss im Vertrag klar bezeichnet sein. Ein allgemeiner Hinweis wie «Nebenkosten nach Aufwand» genügt nicht. Was nicht aufgeführt ist, ist mit dem Nettomietzins abgegolten.
  • Heizung und Warmwasser: Brennstoff und Energie, Strom für Brenner und Pumpen, Reinigung, Revision und Wartung der Anlage, Versicherungsprämien für die Anlage und der damit verbundene Verwaltungsaufwand (Art. 5 VMWG).
  • Weitere vereinbarte Betriebskosten wie Wasser und Abwasser, Kehricht, Allgemeinstrom, Lift, Hauswartung oder Gartenpflege.
  • Verwaltungsaufwand für die Abrechnung nach Aufwand oder üblichem Ansatz, häufig rund 3 bis 5 % (Art. 4 Abs. 3 VMWG).

Was nicht hineingehört

  • Reparaturen und Erneuerung der Heizungsanlage sowie deren Verzinsung und Abschreibung (Art. 6 VMWG).
  • Unterhalt und Reparaturen am Gebäude sowie Hypothekarzinsen – sie sind mit dem Nettomietzins abgegolten.
  • Heizkosten für leer stehende Wohnungen; diese trägt die Vermieterseite (Art. 7 VMWG).

Akonto oder Pauschale?

Bei Akontozahlungen erhalten Sie mindestens einmal jährlich eine Abrechnung (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Haben Sie zu viel bezahlt, erhalten Sie die Differenz zurück, sonst zahlen Sie nach. Bei einer Pauschale gibt es weder Abrechnung noch Nachforderung; sie muss sich aber an den Durchschnittswerten von drei Jahren orientieren (Art. 4 Abs. 2 VMWG).

So prüfen Sie die Abrechnung

  1. Vergleichen Sie jede Position mit der Liste im Mietvertrag.
  2. Prüfen Sie Abrechnungsperiode, Verteilschlüssel (etwa Fläche, Wertquote oder Verbrauch) und Ihren Anteil. Sind Sie während der Periode ein- oder ausgezogen, wird anteilig abgerechnet, die Heizung oft nach Heizgradtagen.
  3. Vergleichen Sie mit dem Vorjahr: Grosse Sprünge sollten sich erklären lassen.
  4. Kontrollieren Sie, ob alle Ihre Akontozahlungen angerechnet sind.
  5. Verlangen Sie bei Zweifeln Einsicht in die Belege. Darauf haben Sie Anspruch, auch über eine bevollmächtigte Person (Art. 257b Abs. 2 OR, Art. 8 Abs. 2 VMWG).

Fristen

Das Gesetz kennt keine feste Frist für Einwände. Viele Mietverträge verlangen aber, dass Sie die Abrechnung innert 30 Tagen schriftlich beanstanden. Halten Sie diese Frist ein, begründen Sie Ihre Einwände und verlangen Sie die Belege. Unbestrittene Beträge zahlen Sie fristgerecht. Einigen Sie sich nicht, können Sie die Schlichtungsbehörde anrufen. Nachforderungen der Vermieterseite verjähren in der Regel nach fünf Jahren.

Auf immoz.ch erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung direkt zum digitalen Mietvertrag – mit Positionen, Verteilschlüssel und beigelegten Belegkopien. Sie können sie dort annehmen oder mit Begründung bestreiten; für eine Nachzahlung steht ein QR-Einzahlungsschein bereit.

Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.

Häufige Fragen

Darf die Vermieterseite Nebenkosten verlangen, die nicht im Vertrag stehen?

Nein. Nebenkosten schulden Sie nur, wenn sie im Mietvertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Alles andere ist mit dem Nettomietzins abgegolten.

Wie oft muss abgerechnet werden?

Bei Akontozahlungen mindestens einmal jährlich (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung.

Muss ich eine Nachzahlung sofort bezahlen?

Innert der Zahlungsfrist auf der Abrechnung oder im Vertrag, oft 30 Tage. Bestreiten Sie einzelne Posten, zahlen Sie den unbestrittenen Teil fristgerecht und verlangen Sie für den Rest die Belege.

Was ist besser: Akonto oder Pauschale?

Mit Akonto zahlen Sie die tatsächlichen Kosten, nicht mehr. Eine Pauschale ist planbar und ohne Nachzahlung, kann aber über den tatsächlichen Kosten liegen.

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