Difetti dell’appartamento: i vostri diritti

Aggiornato il 20.10.2026 · 3 min di lettura

Difetto lieve, medio o grave? Come segnalare i difetti, fissare un termine, chiedere una riduzione della pigione e depositare la pigione in modo corretto.

Il locatore deve consegnare l’alloggio in uno stato idoneo all’uso cui è destinato e mantenerlo in tale stato (art. 256 CO). Se compare un difetto che non dovete eliminare voi stessi, dovete segnalarlo (art. 257g CO) – altrimenti potete rispondere dei danni che ne derivano. I vostri diritti dipendono dalla gravità del difetto.

Piccoli difetti, difetti medi e difetti gravi

• Piccoli difetti: li eliminate voi a vostre spese, se bastano lievi lavori di pulizia o di riparazione necessari per la normale manutenzione (art. 259 CO) – per esempio un sifone otturato o un tubo flessibile della doccia difettoso.
• Difetti di media entità: limitano l’uso, ma non in modo considerevole – per esempio un forno guasto o una finestra che non chiude ermeticamente.
• Difetti gravi: escludono o limitano considerevolmente l’uso – per esempio un riscaldamento guasto in inverno o una forte muffa nei locali d’abitazione.

I vostri diritti in caso di difetti medi e gravi

• Eliminazione: il locatore deve eliminare il difetto entro un termine adeguato. Se non lo fa, potete far eliminare un difetto medio a sue spese e, in caso di difetto grave, disdire il contratto senza preavviso (art. 259b CO).
• Riduzione della pigione: una riduzione proporzionale dal momento in cui il locatore è venuto a conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione (art. 259d CO).
• Risarcimento del danno, se il locatore non prova di essere esente da colpa (art. 259e CO).
• Deposito della pigione, per ottenere l’eliminazione (art. 259g CO, vedi sotto).

Segnalare correttamente i difetti

1. Segnalate subito il difetto per scritto – con il locale, una descrizione e la data della scoperta.
2. Documentatelo con foto o video datati.
3. Fissate un termine adeguato per l’eliminazione – a seconda dell’urgenza da pochi giorni ad alcune settimane.
4. In caso d’emergenza, come la rottura di una tubatura, avvisate subito il custode o l’amministrazione e limitate il danno per quanto ragionevolmente possibile.

Depositare la pigione invece di trattenerla

Smettere semplicemente di pagare la pigione è rischioso: andate in mora e rischiate la disdetta (art. 257d CO). La legge prevede invece il deposito (art. 259g CO):

1. Fissate per scritto al locatore un termine adeguato per l’eliminazione e comunicategli che, in caso di inadempimento, depositerete le pigioni che scadranno.
2. Se il termine scade inutilizzato, annunciate per scritto il deposito e versate le pigioni in scadenza presso l’ufficio designato dal Cantone. Le pigioni si considerano così pagate.
3. Fate valere le vostre pretese presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata – altrimenti gli importi depositati spettano al locatore (art. 259h CO).

Difetti all’entrata: il verbale di consegna

All’entrata annotate tutti i difetti visibili nel verbale di consegna. Ciò che scoprite più tardi va segnalato subito per scritto; molti contratti prevedono a tal fine un termine da 10 a 30 giorni. Così evitate che vecchi danni vi vengano addebitati al momento della partenza. Se esiste un verbale di riconsegna del precedente inquilino, potete chiedere di consultarlo alla consegna dell’alloggio (art. 256a CO).

Su immoz.ch segnalate i difetti direttamente dal contratto di locazione digitale – con locale, descrizione, urgenza, un termine facoltativo e fino a dieci foto. Entrambe le parti vedono lo storico e l’altra parte riceve una notifica per e-mail e push a ogni modifica. Anche il verbale di consegna con foto per ogni locale lo confermate lì elettronicamente. Per annunciare un deposito della pigione inviate in aggiunta una lettera firmata per raccomandata.

Questa panoramica non sostituisce una consulenza legale. Informazioni presso le autorità cantonali di conciliazione e le associazioni di proprietari e inquilini.