Défauts dans le logement loué : vos droits
Défaut léger, moyen ou grave ? Comment signaler un défaut, fixer un délai, demander une réduction de loyer et consigner le loyer dans les règles.
Le bailleur doit délivrer le logement dans un état approprié à l’usage prévu et l’entretenir en cet état (art. 256 CO). Si un défaut apparaît et que vous n’êtes pas tenu de le réparer vous-même, vous devez le signaler au bailleur (art. 257g CO) – sinon vous pouvez répondre des dommages qui en résultent. Vos droits dépendent de la gravité du défaut.
Menus défauts, défauts moyens et défauts graves
- Menus défauts : vous les éliminez vous-même et à vos frais, lorsque de menus travaux de nettoyage ou de réparation liés à l’entretien normal suffisent (art. 259 CO) – par exemple un siphon bouché ou un flexible de douche défectueux.
- Défauts de moyenne importance : ils restreignent l’usage sans l’entraver considérablement – par exemple un four défectueux ou une fenêtre qui n’est pas étanche.
- Défauts graves : ils excluent ou entravent considérablement l’usage – par exemple un chauffage en panne en hiver ou une forte moisissure dans les pièces d’habitation.
Vos droits en cas de défaut moyen ou grave
- Remise en état : le bailleur doit éliminer le défaut dans un délai convenable. S’il ne le fait pas, vous pouvez faire réparer un défaut moyen à ses frais et, en cas de défaut grave, résilier le bail avec effet immédiat (art. 259b CO).
- Réduction de loyer : une réduction proportionnelle à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à son élimination (art. 259d CO).
- Dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve pas qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 259e CO).
- Consignation du loyer, pour obtenir la remise en état (art. 259g CO, voir ci-dessous).
Signaler un défaut correctement
- Signalez le défaut immédiatement et par écrit – avec la pièce concernée, une description et la date de la constatation.
- Documentez-le avec des photos ou vidéos datées.
- Fixez un délai convenable pour la réparation – selon l’urgence, de quelques jours à quelques semaines.
- En cas d’urgence, comme une rupture de conduite d’eau, avertissez immédiatement la conciergerie ou la gérance et limitez les dégâts dans la mesure du possible.
Consigner le loyer plutôt que le retenir
Cesser simplement de payer le loyer est risqué : vous êtes en demeure et vous exposez à une résiliation (art. 257d CO). La loi prévoit à la place la consignation (art. 259g CO) :
- Fixez par écrit au bailleur un délai convenable pour la remise en état et signifiez-lui que, faute de réparation, vous consignerez les loyers à échoir.
- Si le délai expire sans résultat, annoncez la consignation par écrit et versez les loyers à échoir auprès de l’office désigné par le canton. Ils sont alors réputés payés.
- Faites valoir vos prétentions auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné – sinon les montants consignés reviennent au bailleur (art. 259h CO).
Défauts à l’emménagement : l’état des lieux
Notez tous les défauts visibles dans l’état des lieux d’entrée. Ce que vous découvrez plus tard, signalez-le sans tarder par écrit ; beaucoup de baux prévoient pour cela un délai de 10 à 30 jours. Vous évitez ainsi qu’on vous impute d’anciens dégâts à votre départ. S’il existe un procès-verbal de restitution du locataire précédent, vous pouvez demander à le consulter lors de la remise du logement (art. 256a CO).
Sur immoz.ch, vous signalez les défauts directement à partir du bail numérique – avec la pièce, une description, l’urgence, un délai facultatif et jusqu’à dix photos. Les deux parties voient l’historique, et l’autre partie est avertie de chaque changement par e-mail et notification push. Vous y confirmez aussi électroniquement l’état des lieux avec des photos par pièce. Pour annoncer une consignation, envoyez en plus une lettre signée en recommandé.
Cet aperçu ne remplace pas un conseil juridique. Les autorités cantonales de conciliation ainsi que les associations de propriétaires et de locataires renseignent volontiers.
Questions fréquentes
Quelle réduction de loyer puis-je obtenir ?
Il n’existe pas de taux fixes. Ce qui compte, c’est la mesure dans laquelle l’usage est restreint. La réduction s’applique dès le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à son élimination (art. 259d CO).
Puis-je retenir le loyer jusqu’à la réparation ?
Non. Si vous cessez simplement de payer, vous êtes en demeure et risquez une résiliation. Seule la consignation selon l’art. 259g CO est admise – avec fixation d’un délai et annonce par écrit.
Qui paie les petites réparations ?
Vous-même, lorsque de menus travaux de nettoyage ou de réparation liés à l’entretien normal suffisent (art. 259 CO). Ce qui est considéré comme « menu » dépend de l’usage local et du bail.
Dois-je aussi signaler les défauts qui ne me gênent pas ?
Oui. Vous devez signaler au bailleur les défauts que vous n’êtes pas tenu de réparer vous-même (art. 257g CO). À défaut, vous pouvez répondre des dommages qui en résultent.