Mängel in der Mietwohnung melden: Ihre Rechte

Aktualisiert am 20.10.2026 · 3 Min. Lesezeit

Kleiner, mittlerer oder schwerer Mangel? So melden Sie Mängel richtig, setzen Fristen, verlangen eine Mietzinsreduktion und hinterlegen den Mietzins.

Die Vermieterseite muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten (Art. 256 OR). Tritt ein Mangel auf, den Sie nicht selbst beheben müssen, müssen Sie ihn melden (Art. 257g OR) – sonst haften Sie unter Umständen für Folgeschäden. Welche Rechte Sie haben, hängt davon ab, wie schwer der Mangel ist.

Kleine, mittlere und schwere Mängel

• Kleine Mängel beheben Sie selbst und auf eigene Kosten, soweit kleine Reinigungen oder Ausbesserungen im Rahmen des gewöhnlichen Unterhalts genügen (Art. 259 OR) – etwa ein verstopfter Siphon oder ein defekter Duschschlauch.
• Mittlere Mängel schränken den Gebrauch ein, aber nicht erheblich – zum Beispiel ein defekter Backofen oder ein undichtes Fenster.
• Schwere Mängel schliessen den Gebrauch aus oder beeinträchtigen ihn erheblich – etwa eine ausgefallene Heizung im Winter oder starker Schimmel in Wohnräumen.

Ihre Rechte bei mittleren und schweren Mängeln

• Behebung: Die Vermieterseite muss den Mangel innert angemessener Frist beheben. Tut sie das nicht, können Sie einen mittleren Mangel auf ihre Kosten beheben lassen und bei einem schweren Mangel fristlos kündigen (Art. 259b OR).
• Mietzinsreduktion: eine verhältnismässige Herabsetzung ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterseite vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR).
• Schadenersatz, wenn die Vermieterseite nicht beweist, dass sie kein Verschulden trifft (Art. 259e OR).
• Hinterlegung des Mietzinses, um die Behebung durchzusetzen (Art. 259g OR, siehe unten).

Mängel richtig melden

1. Melden Sie den Mangel sofort und schriftlich – mit Raum, Beschreibung und Datum der Entdeckung.
2. Dokumentieren Sie ihn mit datierten Fotos oder Videos.
3. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung – je nach Dringlichkeit wenige Tage bis einige Wochen.
4. Bei Notfällen wie einem Wasserrohrbruch informieren Sie sofort Hauswartung oder Verwaltung und begrenzen den Schaden, soweit zumutbar.

Mietzins hinterlegen statt zurückbehalten

Den Mietzins einfach nicht zu bezahlen ist riskant: Sie geraten in Zahlungsverzug und riskieren die Kündigung (Art. 257d OR). Das Gesetz sieht stattdessen die Hinterlegung vor (Art. 259g OR):

1. Setzen Sie der Vermieterseite schriftlich eine angemessene Frist zur Behebung und drohen Sie an, künftige Mietzinse zu hinterlegen.
2. Läuft die Frist ungenutzt ab, kündigen Sie die Hinterlegung schriftlich an und zahlen die künftig fälligen Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle ein. Damit gelten sie als bezahlt.
3. Machen Sie Ihre Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend – sonst fallen die hinterlegten Beträge an die Vermieterseite (Art. 259h OR).

Mängel beim Einzug: Übergabeprotokoll

Halten Sie beim Einzug alle sichtbaren Mängel im Übergabeprotokoll fest. Was Sie erst später entdecken, melden Sie umgehend schriftlich; viele Verträge sehen dafür eine Frist von 10 bis 30 Tagen vor. So vermeiden Sie, dass Ihnen alte Schäden beim Auszug angelastet werden. Liegt ein Rückgabeprotokoll der Vormieterschaft vor, können Sie verlangen, es bei der Übergabe einzusehen (Art. 256a OR).

Auf immoz.ch melden Sie Mängel direkt zum digitalen Mietvertrag – mit Raum, Beschreibung, Dringlichkeit, optionaler Frist und bis zu zehn Fotos. Beide Seiten sehen den Verlauf, die Gegenseite wird bei jeder Änderung per E-Mail und Push benachrichtigt. Auch das Übergabeprotokoll mit Fotos je Raum bestätigen Sie dort elektronisch. Für die Androhung einer Hinterlegung verwenden Sie zusätzlich einen unterschriebenen Brief per Einschreiben.

Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.