Deposito di garanzia: conteggio e svincolo

Aggiornato il 20.10.2026 · 3 min di lettura

Conteggiare il deposito di garanzia dopo il trasloco: verbale di riconsegna, deduzioni ammesse, svincolo da banca o assicurazione e termine di un anno.

Il deposito di garanzia copre le vostre pretese derivanti dalla locazione. Per le abitazioni è depositato presso una banca su un conto di risparmio o un deposito intestato all’inquilino (art. 257e cpv. 1 CO); gli interessi spettano all’inquilino. Dopo il trasloco non potete semplicemente trattenere i soldi: servono un conteggio e uno svincolo. Le nozioni di base sono spiegate nella guida Deposito di garanzia in Svizzera.

1. Ripresa dell’alloggio

Esaminate l’alloggio alla riconsegna insieme all’inquilino e annotate i difetti nel verbale di riconsegna firmato da entrambi. I difetti di cui l’inquilino è responsabile vanno notificati subito – nella prassi entro due o tre giorni lavorativi e per scritto. Altrimenti perdete le vostre pretese, salvo per i difetti non riconoscibili con un esame usuale; questi vanno segnalati subito dopo la scoperta (art. 267a CO).

2. Cosa potete dedurre

• Danni oltre la normale usura, secondo il valore attuale. La normale usura è compensata dalla pigione (art. 267 cpv. 1 CO). Esempio: se una tinteggiatura con una durata di vita presunta di otto anni ne ha sei al momento del trasloco, l’inquilino sopporta al massimo un quarto dei costi. Come riferimento serve la tabella paritetica della durata di vita delle associazioni di proprietari e inquilini.
• Pulizia, se l’alloggio non è stato riconsegnato pulito a regola d’arte.
• Pigioni scoperte e un conguaglio risultante dal conteggio delle spese accessorie. Se questo non è ancora pronto, potete trattenere un importo adeguato e svincolare già il resto.

3. Conteggio e svincolo

1. Inviate all’inquilino un conteggio scritto con giustificativi o preventivi.
2. Se è d’accordo, firmate entrambi lo svincolo per la banca. La banca paga solo con il consenso di entrambe le parti oppure in base a un precetto esecutivo passato in giudicato o a una sentenza passata in giudicato (art. 257e cpv. 3 CO).
3. Se non è d’accordo, dovete far valere per via legale il vostro credito entro un anno dalla fine della locazione – con un’esecuzione o un’istanza di conciliazione.

In caso contrario, trascorso un anno l’inquilino può chiedere da solo alla banca la restituzione del deposito. Se non avete pretese, svincolate il deposito rapidamente e per intero.

Assicurazione cauzione

Se l’inquilino ha stipulato un’assicurazione cauzione invece di un conto bloccato, notificate il vostro credito all’assicuratore secondo le condizioni della polizza e rispettatene i termini. L’assicuratore paga fino alla somma garantita e poi si rivale sull’inquilino. Se non avete pretese, confermatelo all’assicuratore affinché la garanzia possa essere estinta.

Su immoz.ch redigete il verbale di riconsegna e il conteggio del deposito direttamente nel contratto di locazione digitale – con il saldo, interessi compresi, ed eventuali pretese per categoria. L’inquilino acconsente con nome, password e conto per il versamento, oppure solleva un’obiezione motivata. Dopo il consenso viene generata una dichiarazione comune di svincolo per la banca o l’assicurazione, e la piattaforma ricorda a entrambe le parti il termine di un anno.

Questa panoramica non sostituisce una consulenza legale. Informazioni presso le autorità cantonali di conciliazione e le associazioni di proprietari e inquilini.