Mietkaution abrechnen: Freigabe nach dem Auszug
Mietkaution nach dem Auszug korrekt abrechnen: Abnahmeprotokoll, zulässige Abzüge, Freigabe bei Bank oder Versicherung und die Frist von einem Jahr.
Die Mietkaution sichert Ihre Forderungen aus dem Mietverhältnis. Bei Wohnungen liegt sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot, das auf den Namen der Mieterschaft lautet (Art. 257e Abs. 1 OR); die Zinsen gehören der Mieterschaft. Nach dem Auszug dürfen Sie das Geld nicht einfach einbehalten – es braucht eine Abrechnung und eine Freigabe. Die Grundlagen finden Sie im Ratgeber Mietkaution in der Schweiz.
1. Wohnung abnehmen
Prüfen Sie die Wohnung bei der Rückgabe gemeinsam mit der Mieterschaft und halten Sie Mängel im Abnahmeprotokoll fest, das beide unterschreiben. Mängel, für die die Mieterschaft einstehen muss, müssen Sie ihr sofort melden – in der Praxis innert zwei bis drei Werktagen und schriftlich. Sonst verlieren Sie Ihre Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei üblicher Prüfung nicht erkennbar waren; diese melden Sie sofort nach der Entdeckung (Art. 267a OR).
2. Was Sie abziehen dürfen
- Schäden über die normale Abnützung, nach Zeitwert. Normale Abnützung ist mit dem Mietzins abgegolten (Art. 267 Abs. 1 OR). Beispiel: Ist ein Anstrich mit einer angenommenen Lebensdauer von acht Jahren beim Auszug sechs Jahre alt, trägt die Mieterschaft höchstens einen Viertel der Kosten. Als Richtwert dient die paritätische Lebensdauertabelle der Hauseigentümer- und Mieterverbände.
- Reinigung, wenn die Wohnung nicht ordnungsgemäss gereinigt zurückgegeben wurde.
- Offene Mietzinse und eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Steht diese noch aus, können Sie einen angemessenen Betrag zurückbehalten und den Rest bereits freigeben.
3. Abrechnen und freigeben
- Stellen Sie der Mieterschaft eine schriftliche Abrechnung mit Belegen oder Offerten zu.
- Ist sie einverstanden, unterzeichnen beide die Freigabe an die Bank. Die Bank zahlt nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Urteil aus (Art. 257e Abs. 3 OR).
- Ist sie nicht einverstanden, müssen Sie Ihre Forderung innert eines Jahres nach Mietende rechtlich geltend machen – mit einer Betreibung oder einem Schlichtungsgesuch.
Tun Sie das nicht, kann die Mieterschaft die Kaution nach Ablauf eines Jahres allein bei der Bank zurückverlangen. Gibt es keine Forderungen, geben Sie die Kaution rasch und vollständig frei.
Kautionsversicherung
Hat die Mieterschaft statt eines Sperrkontos eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen, melden Sie Ihre Forderung dem Versicherer gemäss den Bedingungen der Police und beachten Sie deren Fristen. Der Versicherer zahlt bis zur Garantiesumme und fordert den Betrag anschliessend von der Mieterschaft zurück. Bestehen keine Forderungen, bestätigen Sie dies dem Versicherer, damit die Garantie aufgehoben werden kann.
Auf immoz.ch erstellen Sie das Abnahmeprotokoll und die Kautionsabrechnung direkt beim digitalen Mietvertrag – mit Saldo inklusive Zinsen und allfälligen Forderungen nach Kategorie. Die Mieterseite stimmt mit Name, Passwort und Auszahlungskonto zu oder erhebt begründet Einwand. Nach der Zustimmung entsteht eine gemeinsame Freigabeerklärung für Bank oder Versicherung, und die Plattform erinnert beide Seiten an die Jahresfrist.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.
Häufige Fragen
Wie lange darf ich die Kaution zurückbehalten?
So lange, wie berechtigte Forderungen offen sind. Machen Sie diese aber innert eines Jahres nach Mietende mit Betreibung oder Schlichtungsgesuch geltend – sonst kann die Mieterschaft die Kaution allein bei der Bank beziehen (Art. 257e Abs. 3 OR).
Darf ich die Kaution auf mein eigenes Konto überweisen lassen?
Nein. Bei Wohnungen muss die Kaution bei einer Bank auf einem Konto oder Depot auf den Namen der Mieterschaft liegen (Art. 257e Abs. 1 OR).
Was gilt als normale Abnützung?
Spuren des gewöhnlichen Gebrauchs, etwa leicht vergilbte Wände oder abgenutzte Böden in Laufzonen. Sie sind mit dem Mietzins abgegolten und dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden.