Stabilire la pigione: cosa è ammesso in Svizzera

Aggiornato il 18.10.2026 · 2 min di lettura

Come fissare una pigione iniziale equa e sicura dal punto di vista giuridico, quando il modulo ufficiale è obbligatorio e cosa deve indicare da ottobre 2025.

Per una nuova locazione stabilite di principio voi la pigione. Non deve però essere abusiva, cioè procurare un reddito sproporzionato (art. 269 CO). Il nuovo inquilino può contestare la pigione iniziale presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna dell’alloggio (art. 270 CO).

I punti di riferimento

• Pigioni usuali nella località e nel quartiere: alloggi paragonabili per posizione, dimensioni, dotazioni, stato e anno di costruzione.
• Pigione precedente: un aumento netto rispetto alla pigione precedente deve potersi giustificare, per esempio con lavori di rinnovo.
• Tasso di riferimento: il tasso ipotecario di riferimento dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) è la base per gli adeguamenti successivi.

Modulo ufficiale in caso di penuria di alloggi

Nei cantoni con penuria di alloggi la pigione iniziale va comunicata con un modulo ufficiale – attualmente per esempio a Zurigo, Zugo, Lucerna, Berna, Basilea Città, Friburgo e Ginevra, nonché in parte dei cantoni di Vaud e Neuchâtel (stato inizio 2026; l’elenco aggiornato è tenuto dall’UFAB). Il modulo indica la pigione precedente e la nuova pigione con le spese accessorie e, dal 1° ottobre 2025, anche il tasso di riferimento e il rincaro su cui si basava la pigione precedente. Senza modulo, o con una versione superata, la pigione pattuita può essere nulla.

Spese accessorie e deposito

Le spese accessorie possono essere fatturate solo se sono elencate singolarmente nel contratto (art. 257a CO), per esempio riscaldamento, acqua calda o custodia – come acconto con conteggio annuale o come forfait. Il deposito ammonta al massimo a tre pigioni mensili e va versato su un conto bloccato intestato all’inquilino (art. 257e CO).

Consigli pratici

• Confrontate il vostro prezzo con gli annunci attivi della località. Su questa piattaforma il confronto prezzi mostra la mediana al m² già durante l’inserimento.
• Indicate separatamente pigione netta e spese accessorie – prezzi chiari portano candidature più adatte.
• Conservate i giustificativi degli investimenti; giustificano una pigione più alta.

Questa panoramica non sostituisce una consulenza legale. Informazioni presso le autorità cantonali di conciliazione e le associazioni di proprietari e inquilini.