Mietzins festlegen: Was in der Schweiz zulässig ist
Wie Sie einen fairen, rechtssicheren Anfangsmietzins bestimmen, wann das amtliche Formular Pflicht ist und was seit Oktober 2025 darauf stehen muss.
Den Mietzins für eine neue Vermietung legen Sie grundsätzlich selbst fest. Er darf aber nicht missbräuchlich sein, also keinen übersetzten Ertrag bringen (Art. 269 OR). Die neue Mieterschaft kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270 OR).
Woran Sie sich orientieren
- Orts- und Quartierüblichkeit: vergleichbare Wohnungen nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Baujahr.
- Vormiete: Ein deutlicher Aufschlag gegenüber der bisherigen Miete sollte sich begründen lassen, etwa mit Renovationen.
- Referenzzinssatz: Der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) ist die Grundlage für spätere Anpassungen.
Amtliches Formular bei Wohnungsmangel
In Kantonen mit Wohnungsmangel teilen Sie den Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular mit – derzeit etwa in Zürich, Zug, Luzern, Bern, Basel-Stadt, Freiburg und Genf sowie in Teilen der Kantone Waadt und Neuenburg (Stand Anfang 2026; die aktuelle Liste führt das BWO). Das Formular nennt die Vormiete und die neue Miete samt Nebenkosten, seit dem 1. Oktober 2025 auch den Referenzzinssatz und die Teuerung, auf denen die Vormiete beruht. Fehlt das Formular oder ist es veraltet, kann der vereinbarte Mietzins nichtig sein.
Nebenkosten und Kaution
Nebenkosten dürfen Sie nur verlangen, wenn sie im Vertrag einzeln aufgeführt sind (Art. 257a OR), etwa Heizung, Warmwasser oder Hauswartung – als Akonto mit jährlicher Abrechnung oder als Pauschale. Die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten und liegt auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft (Art. 257e OR).
Praxistipps
- Vergleichen Sie Ihren Preis mit aktiven Inseraten am Ort. Auf dieser Plattform zeigt Ihnen der Preisvergleich beim Erfassen den Median pro m².
- Nennen Sie Nettomiete und Nebenkosten getrennt – klare Preise bringen passendere Bewerbungen.
- Bewahren Sie Belege für Investitionen auf; sie begründen einen höheren Mietzins.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.
Häufige Fragen
Darf ich den Mietzins beim Mieterwechsel erhöhen?
Ja, solange die neue Miete nicht missbräuchlich ist, etwa weil sie orts- und quartierüblich ist oder sich mit Investitionen begründen lässt. Die neue Mieterschaft kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen anfechten.
Wo erhalte ich das amtliche Formular?
Bei der zuständigen kantonalen Stelle oder Schlichtungsbehörde. Verwenden Sie seit dem 1. Oktober 2025 nur noch die aktuelle Fassung.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten, hinterlegt auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft.