Aumentare la pigione: modulo ufficiale e termini

Aggiornato il 20.10.2026 · 3 min di lettura

Come aumentare la pigione in modo valido: modulo ufficiale, motivazione, notifica dieci giorni prima del preavviso, tasso di riferimento e rincaro.

Come locatori potete aumentare la pigione per la prossima scadenza di disdetta (art. 269d CO). L’aumento è però valido solo se forma, termine e motivazione sono corretti. L’inquilino può contestarlo presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione (art. 270b CO).

Modulo ufficiale e motivazione

Dovete comunicare l’aumento con il modulo approvato dal Cantone e motivarlo chiaramente. Il modulo indica la pigione precedente e quella nuova, spese accessorie comprese, la data dell’aumento e i motivi – in caso di più motivi, ciascuno con il relativo importo (art. 19 OLAL). Una motivazione più dettagliata in una lettera d’accompagnamento è possibile se il modulo vi rinvia espressamente. L’aumento è nullo (art. 269d cpv. 2 CO) se:

• non è comunicato con il modulo ufficiale,
• manca la motivazione oppure
• con la comunicazione minacciate o date la disdetta.

Un aumento nullo non produce alcun effetto – anche se l’inquilino non lo contesta.

Termini

La comunicazione deve giungere all’inquilino almeno dieci giorni prima dell’inizio del preavviso (art. 269d cpv. 1 CO). Esempio: preavviso di tre mesi, scadenza fine marzo. Il preavviso inizia il 1° gennaio; affinché l’aumento valga dal 1° aprile, il modulo deve essere notificato al più tardi il 21 dicembre. Se una raccomandata non viene ritirata, secondo la giurisprudenza è considerata notificata solo l’ultimo giorno del termine di giacenza di sette giorni. Spedite quindi il modulo al più tardi a inizio dicembre. Se arriva troppo tardi, l’aumento vale solo dalla scadenza successiva.

Nei contratti di durata determinata un aumento durante la durata fissa è possibile solo se il contratto lo prevede, per esempio come pigione indicizzata o scalare (art. 269b e 269c CO).

Motivi ammessi

• Tasso di riferimento: al massimo il 3 % per ogni aumento di 0,25 punti percentuali, finché il tasso è inferiore al 5 % (art. 13 OLAL). Fa stato il tasso su cui si basa la pigione attuale.
• Rincaro: al massimo il 40 % della variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo dall’ultima fissazione della pigione (art. 16 OLAL).
• Aumenti dei costi di manutenzione, tasse, imposte immobiliari o premi assicurativi (art. 12 OLAL).
• Investimenti che aumentano il valore, come un ascensore, l’aggiunta di balconi o miglioramenti energetici (art. 14 OLAL). La semplice manutenzione non giustifica un aumento.
• Pigioni usuali nella località o nel quartiere (art. 269a lett. a CO) – impegnativo nella prassi, perché di regola occorre provare almeno cinque alloggi paragonabili.

Se non sfruttate interamente un aumento possibile, indicate il resto sul modulo come riserva in franchi o in percentuale (art. 18 OLAL). Il calcolatore del tasso di riferimento mostra il tasso attuale e il suo effetto sulla pigione.

Su immoz.ch registrate l’aumento direttamente nel contratto di locazione digitale e allegate una copia del modulo ufficiale firmato. Ciò non sostituisce la notifica: spedite il modulo per raccomandata. La piattaforma propone la scadenza determinante, informa l’inquilino e documenta l’adeguamento nel contratto.

Questa panoramica non sostituisce una consulenza legale. Informazioni presso le autorità cantonali di conciliazione e le associazioni di proprietari e inquilini.