Wohneigentum kaufen: Eigenmittel und Tragbarkeit verständlich erklärt
Wie viel Eigenkapital Sie für ein Haus oder eine Eigentumswohnung brauchen, wie Banken die Tragbarkeit berechnen und was eine Finanzierungsbestätigung bringt.
Wer in der Schweiz eine Eigentumswohnung oder ein Haus kauft, braucht Eigenmittel und muss die Bank überzeugen, dass die Wohnkosten auch bei höheren Zinsen tragbar sind. Die Regeln sind bei den meisten Banken ähnlich.
Eigenmittel: mindestens 20 Prozent
Banken finanzieren in der Regel höchstens 80 Prozent des Kaufpreises (bzw. des tieferen Verkehrswerts). Mindestens 20 Prozent bringen Sie selbst ein. Davon sollen mindestens 10 Prozent «harte» Eigenmittel sein, also nicht aus der Pensionskasse – etwa Ersparnisse, Säule 3a, Schenkungen oder Erbvorbezüge. Den Rest können Sie über einen Vorbezug oder eine Verpfändung der Pensionskasse abdecken.
Tragbarkeit: so rechnet die Bank
Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von meist 5 Prozent. Dazu kommen Nebenkosten und Unterhalt von rund 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr sowie die Amortisation: Die Hypothek ist innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu reduzieren. Diese Kosten sollen in der Regel höchstens einen Drittel des Einkommens ausmachen.
Ein Rechenbeispiel
Kaufpreis CHF 1'000'000, Eigenmittel CHF 200'000, Hypothek CHF 800'000:
- Kalkulatorischer Zins 5 %: CHF 40'000 pro Jahr
- Nebenkosten und Unterhalt 1 %: CHF 10'000 pro Jahr
- Amortisation von CHF 800'000 auf rund CHF 666'700 in 15 Jahren: rund CHF 8'900 pro Jahr
Total rund CHF 58'900 pro Jahr. Damit diese Kosten höchstens einen Drittel ausmachen, braucht es ein Einkommen von rund CHF 177'000 pro Jahr. Zusätzlich fallen beim Kauf Nebenkosten für Notariat, Grundbuch und – je nach Kanton – Handänderungssteuer an.
Finanzierungsbestätigung: Ihr Vorteil beim Kauf
Verkäufer bevorzugen Interessenten, die ihre Finanzierung belegen können. Lassen Sie sich von Ihrer Bank eine Finanzierungsbestätigung oder Vorabzusage ausstellen. Auf dieser Plattform laden Sie sie zusammen mit dem Eigenmittelnachweis einmal in Ihr Profil – Anbieter sehen so, dass Sie ernsthaft und zahlungsfähig sind.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?
In der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent nicht aus der Pensionskasse. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten.
Warum rechnet die Bank mit 5 Prozent Zins?
Damit die Wohnkosten auch dann tragbar bleiben, wenn die Zinsen später stark steigen. Der tatsächliche Zins ist meist tiefer.
Kann ich das Geld aus der Pensionskasse verwenden?
Ja, per Vorbezug oder Verpfändung – aber höchstens für den Teil der Eigenmittel, der über die 10 Prozent «harte» Eigenmittel hinausgeht.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Eine Bestätigung Ihrer Bank, dass sie den Kauf bis zu einem bestimmten Betrag finanziert. Sie zeigt Verkäufern, dass Sie den Kaufpreis aufbringen können.