Mietzinserhöhung: Formular und Fristen
Mietzins rechtsgültig erhöhen: amtliches Formular, Begründung, Zustellung zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, Referenzzinssatz und Teuerung.
Als Vermieterin oder Vermieter können Sie den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen (Art. 269d OR). Gültig ist die Erhöhung aber nur, wenn Form, Frist und Begründung stimmen. Die Mieterschaft kann sie innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
Amtliches Formular und Begründung
Sie müssen die Erhöhung auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und klar begründen. Das Formular nennt den bisherigen und den neuen Mietzins samt Nebenkosten, den Zeitpunkt der Erhöhung und die Gründe – bei mehreren Gründen jeweils mit dem einzelnen Betrag (Art. 19 VMWG). Eine ausführlichere Begründung in einem Begleitbrief ist möglich, wenn das Formular ausdrücklich darauf verweist. Nichtig ist die Erhöhung (Art. 269d Abs. 2 OR), wenn:
- sie nicht mit dem amtlichen Formular mitgeteilt wird,
- die Begründung fehlt oder
- Sie mit der Mitteilung die Kündigung androhen oder aussprechen.
Eine nichtige Erhöhung entfaltet keine Wirkung – auch wenn die Mieterschaft sie nicht anficht.
Fristen
Die Mitteilung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft eintreffen (Art. 269d Abs. 1 OR). Beispiel: Kündigungsfrist drei Monate, Kündigungstermin Ende März. Die Frist beginnt am 1. Januar; damit die Erhöhung ab 1. April gilt, muss das Formular spätestens am 21. Dezember zugestellt sein. Wird ein Einschreiben nicht abgeholt, gilt es nach der Rechtsprechung erst am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Versenden Sie das Formular deshalb spätestens Anfang Dezember. Trifft es zu spät ein, wirkt die Erhöhung erst auf den nächsten Kündigungstermin.
Bei befristeten Verträgen ist eine Erhöhung während der festen Dauer nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht, etwa als Index- oder Staffelmiete (Art. 269b und 269c OR).
Zulässige Gründe
- Referenzzinssatz: pro Anstieg um 0,25 Prozentpunkte höchstens 3 %, solange der Satz unter 5 % liegt (Art. 13 VMWG). Massgebend ist der Satz, auf dem der aktuelle Mietzins beruht.
- Teuerung: höchstens 40 % der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsfestlegung (Art. 16 VMWG).
- Kostensteigerungen bei Unterhalt, Gebühren, Objektsteuern oder Versicherungsprämien (Art. 12 VMWG).
- Wertvermehrende Investitionen, etwa ein Lift, ein Balkonanbau oder energetische Verbesserungen (Art. 14 VMWG). Reiner Unterhalt berechtigt nicht zu einer Erhöhung.
- Orts- und Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR) – in der Praxis anspruchsvoll, weil in der Regel mindestens fünf vergleichbare Wohnungen nachzuweisen sind.
Schöpfen Sie eine mögliche Erhöhung nicht aus, halten Sie den Rest als Vorbehalt in Franken oder Prozent auf dem Formular fest (Art. 18 VMWG). Den aktuellen Referenzzinssatz und seine Auswirkung auf den Mietzins zeigt der Referenzzinssatz-Rechner.
Auf immoz.ch halten Sie die Erhöhung direkt beim digitalen Mietvertrag fest und legen eine Kopie des unterzeichneten amtlichen Formulars bei. Das ersetzt die Zustellung nicht – senden Sie das Formular per Einschreiben. Die Plattform schlägt den massgebenden Termin vor, informiert die Mieterseite und dokumentiert die Anpassung beim Vertrag.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.
Häufige Fragen
Darf ich eine Mietzinserhöhung per Brief oder E-Mail mitteilen?
Nur mit dem vom Kanton genehmigten Formular. Ein gewöhnlicher Brief oder eine E-Mail genügt nicht; die Erhöhung wäre nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR).
Wie oft darf ich den Mietzins erhöhen?
Jeweils auf einen Kündigungstermin und nur mit einem zulässigen Grund. Bei einer Staffelmiete höchstens einmal jährlich und nur um die im Vertrag in Franken festgelegten Beträge (Art. 269c OR).
Was gilt, wenn die Mieterschaft die Erhöhung anficht?
Die Schlichtungsbehörde versucht eine Einigung. Bis zum Entscheid zahlt die Mieterschaft in der Regel den bisherigen Mietzins weiter; eine Kündigung während des Verfahrens ist anfechtbar (Art. 271a OR).