Taux de référence en baisse : baisse de loyer
Le taux de référence a baissé ? Calculez la baisse de loyer, adressez une demande écrite au bailleur et saisissez au besoin l’autorité de conciliation.
Le taux d’intérêt de référence hypothécaire sert de base aux adaptations de loyer dans les baux en cours (art. 12a OBLF). L’Office fédéral du logement (OFL) le publie chaque trimestre. S’il descend en dessous du taux sur lequel repose votre loyer, vous pouvez demander une baisse (art. 270a CO). Le bailleur n’est pas tenu de la répercuter spontanément : en règle générale, c’est à vous de la demander.
De combien le loyer baisse-t-il ?
Pour chaque baisse de 0,25 point, le loyer net diminue de 2,91 % ; pour 0,5 point, de 5,66 % (art. 13 OBLF, tant que le taux est inférieur à 5 %). Exemple : si votre loyer net de CHF 2'000 repose sur un taux de 1,50 % et que le taux de référence passe à 1,25 %, la baisse théorique est d’environ CHF 58 par mois. Le taux sur lequel repose votre loyer figure dans le bail ou dans la dernière adaptation de loyer. Le calculateur du taux de référence indique le taux actuel et fait le calcul pour votre logement.
Ce que le bailleur peut opposer
- Renchérissement : 40 % de la variation de l’indice suisse des prix à la consommation depuis la dernière fixation du loyer (art. 16 OBLF).
- Hausses de coûts : par exemple frais d’entretien, taxes, impôts sur l’immeuble ou primes d’assurance plus élevés (art. 12 OBLF), dans la pratique parfois sous forme de forfait annuel.
- Investissements à plus-value réalisés depuis la dernière adaptation, s’ils n’ont pas encore été répercutés (art. 14 OBLF).
Le bailleur doit justifier concrètement ces postes. On compare le taux sur lequel repose votre loyer avec le taux actuel : les baisses antérieures qui n’ont jamais été répercutées comptent aussi (art. 13 al. 4 OBLF).
Comment procéder
- Demande écrite : adressez au bailleur une lettre signée, de préférence en recommandé, et demandez la baisse pour le prochain terme de résiliation. La lettre doit lui parvenir avant le début du délai de congé.
- Réponse : le bailleur dispose de 30 jours pour se déterminer (art. 270a al. 2 CO).
- Autorité de conciliation : s’il refuse, n’accepte qu’en partie ou ne répond pas, vous pouvez saisir dans les 30 jours suivants l’autorité de conciliation en matière de baux du lieu de l’immeuble. La procédure de conciliation est gratuite pour les baux d’habitation.
La baisse est en principe exclue pour les loyers indexés ou échelonnés (art. 269b et 269c CO) ainsi que pendant la durée fixe d’un bail de durée déterminée.
Sur immoz.ch, vous établissez la demande de baisse directement à partir du bail numérique, sous forme de lettre à signer. Dès que la date de réception est saisie, la plateforme affiche le délai de réponse de 30 jours ; la réponse du bailleur est consignée avec le bail.
Cet aperçu ne remplace pas un conseil juridique. Les autorités cantonales de conciliation ainsi que les associations de propriétaires et de locataires renseignent volontiers.
Questions fréquentes
Le bailleur baisse-t-il le loyer automatiquement ?
Non, il n’y est pas tenu. Vous devez demander la baisse par écrit (art. 270a CO).
À partir de quand le loyer plus bas s’applique-t-il ?
Dès le prochain terme de résiliation prévu par le bail, si votre demande parvient au bailleur avant le début du délai de congé. Il n’y a pas de baisse rétroactive.
Est-ce que je risque une résiliation ?
Un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO). Après une procédure de conciliation, une protection particulière contre les congés s’applique en outre, dans certains cas, pendant trois ans.
Qu’en est-il si le bail ne mentionne aucun taux de référence ?
On présume alors en règle générale que le loyer repose sur le taux en vigueur lors de la conclusion du bail ou de la dernière adaptation de loyer.