Referenzzinssatz gesunken: Miete senken
Referenzzinssatz gesunken? So berechnen Sie die Mietzinssenkung, stellen das Herabsetzungsbegehren und rufen bei Bedarf die Schlichtungsbehörde an.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die Grundlage für Mietzinsanpassungen in laufenden Mietverhältnissen (Art. 12a VMWG). Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht ihn vierteljährlich. Sinkt er unter den Satz, auf dem Ihr Mietzins beruht, können Sie eine Herabsetzung verlangen (Art. 270a OR). Die Vermieterseite muss eine Senkung nicht von sich aus weitergeben – in der Regel müssen Sie sie selbst beantragen.
Wie viel weniger Miete?
Pro Senkung um 0,25 Prozentpunkte sinkt der Nettomietzins um 2,91 %, bei 0,5 Prozentpunkten um 5,66 % (Art. 13 VMWG, solange der Satz unter 5 % liegt). Beispiel: Beruht Ihre Nettomiete von CHF 2'000 auf einem Satz von 1,50 % und liegt der Referenzzinssatz neu bei 1,25 %, ergibt das rechnerisch rund CHF 58 weniger pro Monat. Den Satz, auf dem Ihre Miete beruht, finden Sie im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung. Den aktuellen Satz und eine Berechnung für Ihre Wohnung zeigt der Referenzzinssatz-Rechner.
Was die Vermieterseite gegenrechnen darf
- Teuerung: 40 % der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsfestlegung (Art. 16 VMWG).
- Kostensteigerungen: etwa höhere Unterhaltskosten, Gebühren, Objektsteuern oder Versicherungsprämien (Art. 12 VMWG), in der Praxis teils als Jahrespauschale.
- Wertvermehrende Investitionen seit der letzten Anpassung, sofern sie noch nicht überwälzt wurden (Art. 14 VMWG).
Die Vermieterseite muss diese Posten konkret begründen. Verglichen wird der Satz, auf dem Ihre Miete beruht, mit dem aktuellen – auch frühere Senkungen, die nie weitergegeben wurden, zählen mit (Art. 13 Abs. 4 VMWG).
So gehen Sie vor
- Begehren schriftlich stellen: Schicken Sie der Vermieterschaft einen unterschriebenen Brief, am besten eingeschrieben, und verlangen Sie die Senkung auf den nächsten Kündigungstermin. Der Brief muss vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen.
- Antwort abwarten: Die Vermieterseite hat 30 Tage Zeit, Stellung zu nehmen (Art. 270a Abs. 2 OR).
- Schlichtungsbehörde anrufen: Lehnt sie ab, gibt sie nur teilweise nach oder antwortet sie nicht, können Sie innert weiterer 30 Tage die Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Wohnung anrufen. Das Schlichtungsverfahren ist bei Wohnungsmieten kostenlos.
Ausgeschlossen ist eine Senkung in der Regel bei Index- und Staffelmieten (Art. 269b und 269c OR) sowie während der festen Dauer eines befristeten Mietvertrags.
Auf immoz.ch erstellen Sie das Herabsetzungsbegehren direkt zum digitalen Mietvertrag als Brief zum Unterschreiben. Sobald das Zustelldatum erfasst ist, zeigt die Plattform die Antwortfrist von 30 Tagen; die Antwort der Vermieterseite wird beim Mietvertrag festgehalten.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.
Häufige Fragen
Senkt die Vermieterseite die Miete automatisch?
Nein, dazu ist sie nicht verpflichtet. Sie müssen die Herabsetzung schriftlich verlangen (Art. 270a OR).
Ab wann gilt die tiefere Miete?
Auf den nächsten Kündigungstermin gemäss Mietvertrag, sofern Ihr Begehren vor Beginn der Kündigungsfrist eintrifft. Rückwirkend gibt es keine Senkung.
Riskiere ich mit dem Begehren eine Kündigung?
Eine Kündigung, weil Sie Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Treu und Glauben geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Nach einem Schlichtungsverfahren gilt zudem in bestimmten Fällen während drei Jahren ein besonderer Kündigungsschutz.
Was gilt, wenn im Vertrag kein Referenzzinssatz steht?
Dann wird in der Regel vermutet, dass der Mietzins auf dem Satz beruht, der beim Vertragsabschluss bzw. bei der letzten Mietzinsanpassung galt.