Untermiete in der Schweiz: Zustimmung, Haftung

Aktualisiert am 20.10.2026 · 3 Min. Lesezeit

Wann Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer untervermieten dürfen, wann die Vermieterseite ablehnen darf, welcher Untermietzins zulässig ist und wer haftet.

Sie dürfen Ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten – etwa ein Zimmer an eine Mitbewohnerin oder die ganze Wohnung während eines Auslandaufenthalts. Dafür brauchen Sie die Zustimmung der Vermieterseite (Art. 262 Abs. 1 OR). Verweigern darf sie diese nur aus den drei Gründen, die das Gesetz nennt; eine Vertragsklausel, die Untermiete generell verbietet, ist unwirksam.

Wann die Vermieterseite ablehnen darf

• Fehlende Auskunft: Sie weigern sich, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR).
• Missbräuchliche Bedingungen: Die Bedingungen sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich, vor allem ein deutlich höherer Untermietzins (lit. b).
• Wesentliche Nachteile: Der Vermieterseite entstehen wesentliche Nachteile, etwa durch Überbelegung oder eine gewerbliche Nutzung (lit. c).

Andere Gründe, etwa persönliche Vorbehalte gegenüber der Untermieterin, genügen nicht. Nach der Rechtsprechung können Sie sich aber nicht auf das Recht zur Untermiete berufen, wenn Sie die Wohnung endgültig aufgegeben haben und nicht mehr zurückkehren wollen.

So holen Sie die Zustimmung ein

1. Stellen Sie das Gesuch schriftlich und bevor die Untermiete beginnt.
2. Nennen Sie die Person, die untervermieteten Räume, die Dauer und den Untermietzins inklusive Möblierung und Nebenkosten.
3. Lassen Sie sich die Zustimmung schriftlich bestätigen. Das Gesetz schreibt keine Form vor, aber so können Sie sie belegen.

Wie hoch darf der Untermietzins sein?

Grundsätzlich nicht höher als der Anteil, den Sie selbst für die untervermieteten Räume bezahlen. Ein angemessener Zuschlag für Möbel, Wäsche oder andere Leistungen ist zulässig. Wer mit der Untermiete einen Gewinn erzielen will, riskiert die Ablehnung. Auch kurzfristige Vermietungen, etwa über Online-Plattformen, sind Untermiete und brauchen die Zustimmung; zusätzlich können Hausordnung und kommunale Vorschriften gelten.

Haftung und Ende der Untermiete

• Gegenüber der Vermieterseite bleiben Sie für Mietzins und Schäden verantwortlich. Sie haften dafür, dass die Untermieterin die Wohnung nur so gebraucht, wie es Ihnen selbst erlaubt ist (Art. 262 Abs. 3 OR).
• Gegenüber der Untermieterin sind Sie selbst Vermieterin oder Vermieter: Auch für Sie gelten Kündigungsfristen, das amtliche Kündigungsformular und die Regeln zur Mietkaution.
• Die Untermiete hängt vom Hauptmietvertrag ab: Endet dieser, kann die Untermieterin nicht bleiben, und eine Erstreckung ist höchstens bis zu dessen Ende möglich (Art. 273b OR). Kündigen Sie die Untermiete deshalb rechtzeitig.
• Wer ohne Zustimmung untervermietet, obwohl die Vermieterseite hätte ablehnen dürfen, riskiert nach einer schriftlichen Mahnung die Kündigung (Art. 257f OR).

Auf immoz.ch stellen Sie das Gesuch um Untermiete direkt zum digitalen Mietvertrag. Die Vermieterseite stimmt zu, stimmt mit Auflagen zu oder lehnt mit einem der gesetzlichen Gründe ab; die Zustimmung lässt sich als Nachtrag zum Mietvertrag ausdrucken.

Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Auskunft geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Hauseigentümer- und Mieterverbände.